自宅のマンションを売却したらこんなに税金で取られてしまうの？

マンション売却する時にどの位の税金がかかるのだろう？専門家に聞いた方がいい？でも専門家の知り合いって？

「税金」と聞くと、とても複雑で難しい感じがします。

「あまり希望通りの価格で売却できなかった・・・」と言う人もいれば「近くに小学校ができて予想より高く売却できたよ」と購入価格より高く売れて利益が出た方もいらっしゃるでしょう。

マンションの価格はその時の需要と供給で上下しますが、得をした人も損をした人も税金がお得になる可能性があります。

この記事では、マンションを売却した時にかかる税金について解説します。

この記事を読めば、マンションを売却する時の税金面で不安になったり、税金を払いすぎて損する事がなくなりますし、何より実際に手元に残る金額が自分で把握できるようになりますので、是非参考にして下さい。

マンション売却する時に必ずかかる3つの税金

マンション売却する際に利益が出た人も、そうでない人も必ずかかってくる税金がありますので、まずはそちらから見ていきましょう！

消費税

自宅用のマンションを売却する時には消費税はかかりませんが、不動産会社に成功報酬として支払う仲介手数料には消費税がかかります。

仲介手数料の計算方法を詳しく知りたい方は「小学生でも100％解ける仲介手数料の計算方法3つのポイントと4つの事例」を合わせて読んでみてください。

ちなみに、2500万円でマンションが売却できた時の仲介手数料にかかる消費税は64,800円です。

売買価格を50万円単位で3,500万円までの、仲介手数料と消費税の早見表を作成していますので「不動産仲介手数料の早見表と手数料自動計算テンプレートをプレゼント」を参考にしてみて下さい。

印紙税

マンション売却の価格や条件が整うと、買主と不動産売買契約を結びますが、不動産売買契約書は印紙を貼ることで取引事実が明確化されて、法律関係が安定する事から印紙税を徴収されます。

マンションの売買契約の額によって税額が変わります。（引用：国税庁）

平成30年3月31日まで軽減税率が適用になりマンションの価格が1億円以下のマンションは従来の税率より半分に軽減されます。

登録免許税

売却するマンションに住宅ローンの残債がある時は、マンションとマンションが建っている土地に対して抵当権が設定されていますので抵当権抹消登記をする必要があります。

抵当権抹消登記にかかる登記申請は国に収める登録免許税が1つの不動産×1000円となります。

マンションの建物とマンションが建っている土地に対して、それぞれ登録免許税がかかりますので2000円となります。

自分で行うことも可能ですが、通常マンションの売買代金で住宅ローンの残債を支払います。万が一抵当権抹消登記ができない場合は不動産売買契約に問題が出てきてしまいますので金融機関や法務局への手続きは司法書士に依頼しましょう。依頼した場合、報酬として1万円程度支払う事になります。

税金の計算をする前に分かりづらい言葉を理解しよう

税金の計算をする時に分かりづらい言葉が良く使われます。ここでは分かりづらい言葉を簡単に説明いたします。その言葉がわかれば税金の計算も理解できます。早速行ってみましょう！

譲渡所得（じょうとしょとく）

マンションを売却した際に購入した時より高く売れた利益。

譲渡収入金額（じょうとしゅうにゅうきんがく）

マンション売却代金とその時に戻ってきたお金の合算。戻ってきたお金とは固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金など先に支払ったお金を日割り計算して戻ってきたお金の事。

取得費用（しゅとくひよう）

マンション購入代金と購入した時の費用の合計です。購入時の費用とは仲介手数料・登記費用・印紙代・登録免許税・リフォーム費用が含まれます。また相続などで譲り受けたマンションなど購入時期が解らない場合はマンション売却価格の5％とすることが出来ます。

譲渡費用（じょうとひよう）

マンションを売却した時に支払った諸経費。取得費用と同様、仲介手数料・登記費用・印紙代・登録免許税・リフォーム費用が含まれます。

特別控除（とくべつこうじょ）

居住用マンションを売却した際に利益がでた場合、適用要件を満たしていれば最大3,000万円まで控除できる特例です。

課税譲渡所得（かぜいじょうとしょとく）

マンション売却して利益が出た場合、税金計算のベースとなる金額。

マンション売却時に税金がかかるケースとは？

譲渡所得の計算をする

譲渡所得とはマンション売却した際に出た利益の事ですので計算式は下記のとおりです。

上記の計算でプラスになった場合、税金がかかる可能性があります。

譲渡所得がプラスになった場合に税金を軽減できる制度とは

特別控除

マンション売却によって利益が出た場合の譲渡所得に対して最大3,000万の控除ができる制度です。ただし、一定の要件があり、それにあてはまらないと適用されないので確認しましょう！

特別控除の詳細はマイホームを売って時の特例：国税庁で確認してください。

軽減税率の特例

譲渡所得が3,000万円を超えてしまい、特別控除が受けられない場合、5つの要件に全て当てはまれば、通常の税率よりも低い税率で計算できる「軽減税率の特例」が受けられます。

軽減税率の特例の詳細はマイホームを売ったときの軽減税率の特例：国税庁で確認してください。

それぞれの特例を適用した時の税金

特別控除を適用した場合の税金

特別控除を適用する場合は課税譲渡所得の計算をします。課税譲渡所得とは税金計算のベースとなる金額ですので特別控除を引いた金額です。言葉は難しいですが計算式は下記の通り、とてもシンプルです。

課税譲渡所得が計算できたら、あとはそれに税率を計算すれば税金が計算できますが、マンションの所有期間によって税率が変わりますので下記にまとめていました。

軽減税率の特例を適用した税金

軽減税率の特例を適用できる方は譲渡所得が6,000万円を超えるか超えないかで税率が変わります。

譲渡所得とはマンション売却した際に出た利益の事ですので計算式は下記のとおりです。

まとめ

居住用のマンションを売却した時の税金は利益が3,000万円以上出た場合、譲渡所得税として税金がかかりますが、特別控除や軽減税率を使って税金を抑えることができます。またマンションを所有していた期間によって税率が変わるので、マンションを売却するタイミングなど、参考にして頂ければと思います。

また、税金については毎年内容が変わり、居住用のマンションを売却する時には色々な特例など受けられるメリットが出てくる可能性もございますので、最終的な決定をする場合は、税理士に相談する事をお勧めいたします。